Passoire thermique à Tours : le guide du propriétaire bailleur

Ce que dit la loi en juillet 2026 : trois dates à retenir

L'article 160 de la loi Climat et Résilience du 22 août 2021 a intégré la performance énergétique aux critères de décence d'un logement loué en France métropolitaine. Trois échéances en découlent : depuis le 1er janvier 2025, un logement classé G ne peut plus être proposé à un nouveau locataire ; au 1er janvier 2028, l'interdiction s'étendra aux logements classés F ; au 1er janvier 2034, aux classes E.

Beaucoup de bailleurs espéraient un report. Il n'est pas arrivé : la proposition de loi Gacquerre, adoptée par le Sénat le 1er avril 2025 pour aménager ce calendrier, n'a jamais été votée par l'Assemblée nationale. En juillet 2026, ces trois dates restent donc le droit en vigueur. Mieux vaut planifier ses travaux avec les textes actuels qu'attendre un assouplissement qui, pour l'heure, n'existe pas.

Que risque un bailleur qui loue quand même un logement classé G ?

Depuis le 1er janvier 2025, un G proposé à la location est un logement juridiquement non décent. Il n'existe pour autant ni amende automatique ni inspection systématique : le levier est entre les mains du locataire. L'article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 lui permet d'exiger la mise en conformité, d'abord à l'amiable ou en conciliation, puis devant le juge. Celui-ci peut imposer les travaux, diminuer le loyer ou en suspendre le versement tant que le logement reste en l'état.

Le bail en cours n'est pas remis en cause : votre locataire actuel reste dans les lieux aux conditions convenues. Deux contraintes pèsent néanmoins déjà sur tous les F et G : le gel des loyers, applicable depuis le 24 août 2022 (impossible d'indexer le loyer en cours de bail comme de l'augmenter entre deux locataires), et l'exposition au recours du locataire lors d'un renouvellement ou d'une reconduction tacite. Précision utile : Tours n'est pas soumise à l'encadrement des loyers, seul ce gel national s'y applique.

La réalité tourangelle : 6,5 % de passoires, mais pas partout

Sur les 64 279 DPE enregistrés à Tours par l'ADEME depuis juillet 2021, environ 6,5 % ressortent en classe F ou G. La proportion est modérée, mais elle masque des écarts marqués entre quartiers.

Le bâti ancien du Vieux-Tours, des Halles ou des Prébendes s'est construit en tuffeau, un calcaire tendre qui isole mal et retient l'humidité de la Loire et du Cher : murs froids, simple vitrage, planchers sur caves. Les collectifs d'après-guerre du Sanitas posent d'autres questions (chauffage collectif vieillissant, menuiseries d'origine), tandis que les secteurs plus récents de Tours-Nord affichent de meilleures étiquettes. Le détail classe par classe est présenté sur les classes du DPE à Tours, et l'analyse chiffrée de l'année dans notre point 2026.

Dernière spécificité locale : le poids du parc étudiant. Nombre de studios tourangeaux ont changé d'étiquette avec la réforme du DPE des petites surfaces, détaillée plus bas. Vérifiez la vôtre avant d'engager le moindre chantier.

Dérogations : ce que le décret du 18 août 2023 permet vraiment

Le décret du 18 août 2023 protège le bailleur d'une condamnation à des travaux dans trois situations. La première parle directement aux propriétaires du centre : les contraintes techniques, architecturales ou patrimoniales. Le Vieux-Tours est un site patrimonial remarquable d'environ 150 hectares, l'un des plus étendus de France ; toute modification extérieure y passe par l'architecte des Bâtiments de France, ce qui écarte souvent l'isolation par l'extérieur ou le remplacement des menuiseries visibles. La deuxième vise la copropriété : vous avez fait votre part dans vos parties privatives et proposé les résolutions en assemblée générale, mais elles ont été rejetées. La troisième couvre le risque de pathologie du bâti, un argument sérieux sur le tuffeau, pierre poreuse qui doit respirer sous peine de désordres d'humidité.

La loi du 9 avril 2024 a ajouté un sursis lorsque les travaux collectifs sont votés mais pas encore exécutés. Attention toutefois : aucune de ces protections ne rend le logement décent ni ne dégèle le loyer. Archivez tout, procès-verbaux d'AG, avis de l'ABF et attestations techniques.

Par où commencer quand son logement est classé F ou G ?

Avant tout, assurez-vous que la classe est la bonne. Les DPE réalisés avant juillet 2021 ne sont plus valables depuis le 1er janvier 2025 : si votre étiquette date de l'ancienne méthode, commencez par refaire le diagnostic. Si le logement fait 40 m² ou moins, vérifiez la réforme des petites surfaces : l'arrêté du 25 mars 2024, appliqué depuis le 1er juillet 2024, a corrigé les seuils, et une attestation de nouvelle étiquette se télécharge gratuitement auprès de l'ADEME pour les DPE établis entre juillet 2021 et juin 2024. Un studio étudiant tourangeau peut ainsi sortir de la zone F-G sans le moindre coup de perceuse.

Si la classe se confirme, enchaînez dans l'ordre :

• Faites chiffrer un audit énergétique : scénarios de travaux et gains de classe attendus, poste par poste.
• Priorisez les travaux compatibles avec le bâti : sur le tuffeau, isolation par l'intérieur, combles et planchers bas, régulation du chauffage ; l'isolation par l'extérieur est rarement envisageable en secteur protégé.
• En copropriété, appuyez-vous sur le DPE collectif, désormais exigé de toutes les copropriétés d'avant 2013 (par paliers : plus de 200 lots en 2024, 50 à 200 lots en 2025, moins de 50 lots en 2026), pour faire voter les travaux communs.
• Après travaux, refaites le DPE pour officialiser la nouvelle classe, puis mettez à jour votre dossier de location avant de relouer.

Les aides en 2026 : prudence sur les montants, appuis locaux solides

Côté financement, MaPrimeRénov' reste ouverte aux propriétaires bailleurs, avec des barèmes qui évoluent régulièrement : nous ne citons volontairement aucun montant, vérifiez les conditions du moment sur france-renov.gouv.fr. L'éco-prêt à taux zéro et les certificats d'économies d'énergie (CEE) peuvent compléter le plan de financement.

Pour être guidé localement, Tours dispose d'un guichet dédié : ARTÉMIS, l'espace conseil France Rénov' de Tours Métropole Val de Loire, accompagne gratuitement propriétaires occupants, bailleurs et copropriétés, quel que soit le niveau de ressources. L'ALEC 37, agence locale de l'énergie et du climat d'Indre-et-Loire, délivre elle aussi des conseils neutres et gratuits : lecture des consommations, choix des isolants, analyse de devis. Passer par ces interlocuteurs avant de signer quoi que ce soit évite les erreurs de séquence, l'ordre des travaux comptant autant que leur montant.

Vendre plutôt que rénover : l'arbitrage du bailleur tourangeau

Si le chantier est hors budget ou bloqué (copropriété récalcitrante, contraintes patrimoniales du centre), vendre un bien classé F ou G reste totalement autorisé, y compris occupé. Deux règles à connaître. À la vente d'une maison ou d'un immeuble en monopropriété classé F ou G, un audit énergétique réglementaire s'ajoute au DPE depuis le 1er avril 2023 ; l'obligation couvre aussi les classes E depuis le 1er janvier 2025. Un appartement en copropriété, lui, n'y est pas soumis : le dossier de vente classique suffit.

Côté prix, les biens F et G se négocient avec une décote face aux biens comparables mieux classés. À Tours, une maison en tuffeau bien placée garde toutefois ses amateurs, notamment des acheteurs prêts à rénover. L'arbitrage tient en une comparaison : le coût des travaux une fois les aides déduites, face à la décote consentie à la vente. Un DPE récent et un audit chiffré vous donnent les deux termes du calcul.